Scan to BIM et BIM GEM : replacer le jumeau numérique au cœur de l’exploitation

Le Scan to BIM est désormais bien connu : on relève un bâtiment ou un site industriel avec des scanners 3D, on produit un nuage de points, puis une maquette BIM « as-built » qui sert de base au projet. Mais dans de nombreux cas, cette maquette est pensée avant tout pour la conception ou la coordination travaux, et beaucoup moins pour l’exploitation-maintenance.

C’est là que le BIM GEM (Gestion Exploitation Maintenance) change la donne. Il ne s’agit plus uniquement de modéliser ce qui est construit, mais de structurer l’information pour répondre aux besoins quotidiens des exploitants, mainteneurs, directions immobilières, HSE, énergie, sûreté, etc. Le modèle devient un véritable jumeau numérique de gestion d’actifs.

Pour S3D Engineering United®, l’enjeu est clair : intégrer les logiques GEM dès la phase de numérisation, plutôt que d’essayer de les ajouter tardivement sur une maquette pensée exclusivement pour le chantier. C’est l’objet de ce retour d’expérience, basé sur plusieurs missions Scan to BIM orientées BIM GEM dans des sites industriels, tertiaires et patrimoniaux.

Du nuage de points au BIM GEM : un changement de paradigme

Une démarche de numérisation globale ne se limite pas à scanner de temps en temps un bâtiment pour lancer un projet ponctuel. Il s’agit de construire un patrimoine numérique cohérent, à l’échelle d’un site, d’un portefeuille d’actifs ou d’un réseau (franchises, usines, établissements).

Dans ce contexte, le Scan to BIM devient un maillon d’une chaîne plus longue :

• Capture 3D de l’existant (nuages de points) avec les scanners S3D.
• Production de maquettes BIM « as-built ».
• Structuration des données pour les usages GEM (BIM GEM).
• Connexion à la GMAO, aux outils métiers et à une plateforme de jumeau numérique (United3D.tech).

Le BIM n’est plus uniquement un support des travaux. Il devient la colonne vertébrale de la gestion technique et immobilière, alimentée par les relevés 3D, mise à jour à chaque modification significative et partagée transversalement entre métiers.

Retour d’expérience S3D : trois cas concrets d’intégration Scan to BIM / BIM GEM

Pour illustrer ce changement de paradigme, voici trois typologies de projets où S3D Engineering a mis en œuvre un Scan to BIM orienté BIM GEM, avec un objectif clair : livrer un jumeau numérique réellement exploitable sur la durée.

1. Site industriel multi-bâtiments : fiabiliser l’inventaire et la maintenance

Sur un site industriel composé de plusieurs halls de production, ateliers, bâtiments logistiques et locaux techniques, la problématique était double : disposer de plans fiables pour préparer des travaux, et structurer l’information pour la maintenance (équipements critiques, réseaux, zones réglementées, etc.).

La démarche mise en place :

• Relevés 3D par scanners statiques et mobiles, avec contrôle QA/QC ISO 9001.
• Production de maquettes BIM par bâtiment, avec un LOD adapté aux besoins GEM (structures, locaux, réseaux principaux, équipements).
• Codification des espaces, des locaux techniques et des équipements selon un référentiel d’exploitation.
• Connexion des modèles aux outils internes de gestion de maintenance (GMAO) et à la plateforme United3D.tech.

Résultat : les équipes exploitation et maintenance disposent d’un référentiel 3D commun, aligné avec leurs codes et leurs procédures, pour préparer les arrêts, sécuriser les interventions et communiquer avec les prestataires externes.

2. Patrimoine tertiaire : piloter les surfaces, les usages et la performance

Pour un portefeuille d’immeubles tertiaires (bureaux, centres de formation, établissements recevant du public), l’objectif était de maîtriser les surfaces utiles et les typologies d’espaces, de fiabiliser les données pour la facturation et le pilotage, et de disposer d’une base fiable pour les futurs travaux.

La démarche Scan to BIM / BIM GEM a consisté à :

• Scanner les bâtiments de manière progressive (par sites prioritaires).
• Produire des maquettes BIM intégrant les catégories d’espaces GEM (bureaux, salles de réunion, espaces d’accueil, locaux techniques, parties communes, etc.).
• Structurer les surfaces (SURFACES locatives, utiles, communes) et les relier aux systèmes de gestion (baux, facturation, indicateurs de performance).
• Mettre à disposition un jumeau numérique consultable par les équipes immobilières via United3D.tech.

Le modèle BIM ne sert plus uniquement à produire des plans. Il devient un outil de pilotage des surfaces, de préparation des réaménagements, de justification des loyers et des charges.

3. Site complexe à forte composante réglementaire

Dans certains sites sensibles ou patrimoniaux, la contrainte principale porte sur la conformité et la traçabilité : zones classées, cheminements d’évacuation, prescriptions patrimoniales, équipements de sécurité, etc.

En intégrant les exigences GEM dès la numérisation, le Scan to BIM a permis de :

• Identifier et modéliser les zones réglementées avec leur statut.
• Associer aux éléments critiques (désenfumage, SSI, accès pompiers, issues de secours) des attributs GEM directement exploités par les services sécurité.
• Centraliser ces informations dans un jumeau numérique accessible aux différents services (technique, sécurité, patrimoine, HSE).

Les revues réglementaires, visites de contrôle et dossiers de modification s’appuient désormais sur un modèle commun, mis à jour au fil des projets.

Comment déployer un processus Scan to BIM orienté BIM GEM ?

Intégrer le BIM GEM dans une démarche de numérisation globale ne s’improvise pas. Il s’agit de cadrer les cas d’usage, les niveaux de détail, la structure des données et les modalités de diffusion de l’information. S3D Engineering s’appuie sur une méthodologie en cinq grandes étapes.

FAQ sur le Scan to BIM orienté BIM GEM avec S3D Engineering

En tant qu’exploitant, responsable technique, directeur immobilier ou industriel, vous vous posez peut-être ces questions avant de lancer un projet de numérisation globale. Voici des réponses basées sur notre retour d’expérience.